Verkaufen Sie die Wohnung in dem Zustand, den Sie verlässlich zusagen können
Bei einer vermieteten Berliner Wohnung besteht die Verkaufsaufgabe aus zwei miteinander verbundenen Teilen: Sie suchen einen Käufer für das Eigentum und müssen zugleich ein laufendes Vertragsverhältnis berücksichtigen. Der Mietvertrag endet durch den Verkauf nicht. Eine Wohnung kann daher durchaus verkauft werden, obwohl die Bewohner bleiben. Der Verkaufsplan sollte genau von dieser Ausgangslage ausgehen, statt eine spätere Räumung stillschweigend vorauszusetzen.
Nach § 566 BGB tritt der Erwerber unter den gesetzlichen Voraussetzungen in die Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses ein. Ein neuer Vertrag ist dafür nicht automatisch notwendig. Bestehende Absprachen über Nebenräume, Einbauten oder die Nutzung eines Stellplatzes verdienen dieselbe Aufmerksamkeit wie die monatliche Miete. Was Sie bisher mit dem Mieter vereinbart haben, kann für den Käufer wirtschaftlich oder praktisch entscheidend sein.
Klären Sie zuerst Ihr eigenes Ziel: Benötigen Sie den Erlös zu einem bestimmten Zeitpunkt, möchten Sie Verwaltungsaufwand reduzieren oder eine andere Anlageentscheidung treffen? Daraus ergibt sich, welche Bedingungen eines Käuferangebots für Sie besonders wichtig sind. Ein Interessent, der eine langfristig vermietete Kapitalanlage sucht, prüft andere Punkte als jemand, der möglichst bald selbst einziehen möchte. Die Aussicht auf Eigennutzung darf aber nicht als sicherer Verkaufsvorteil dargestellt werden, solange ihre rechtlichen Voraussetzungen ungeklärt sind.
Der Verkauf allein ist kein Kündigungsgrund. Eine ordentliche Vermieterkündigung verlangt ein berechtigtes Interesse und unterliegt weiteren Voraussetzungen. Auch nach Ablauf einer einschlägigen Sperrfrist entsteht kein automatisches Recht auf eine freie Wohnung zu einem bestimmten Datum. Benennen Sie deshalb den bestehenden Mietvertrag und den tatsächlichen Nutzungsstand bereits im Angebot. „Vermietet“ ist eine wesentliche Eigenschaft, keine Information für das letzte Gespräch vor dem Notartermin.
Wenn der Mieter von sich aus über einen Auszug nachdenkt, trennen Sie das von Ihrer Vermarktung. Eine unverbindliche Gesprächsabsicht ist noch keine gesicherte Vereinbarung. Lassen Sie eine mögliche einvernehmliche Lösung rechtlich sauber gestalten und knüpfen Sie keine voreiligen Zusagen gegenüber Käufern daran. Ein verlässlich vermietetes Angebot ist besser kalkulierbar als ein Angebot, dessen Wert von einer ungewissen späteren Entwicklung abhängt.
Drei Daten sind wichtiger als die pauschale Aussage „schon lange Eigentumswohnung“
Für besondere Schutzrechte kann entscheidend sein, wann der Mieter die Wohnung erhalten hat, wann Wohnungseigentum begründet wurde und wann ein maßgeblicher Verkauf stattgefunden hat. Ihr eigenes Kaufdatum beantwortet diese Fragen nicht immer. Wenn Sie die Wohnung bereits als Eigentumswohnung erworben haben, kann die relevante Vorgeschichte dennoch vor Ihrem Erwerb liegen. Stellen Sie die Zeitachse anhand von Dokumenten zusammen, nicht aus Erinnerungen früherer Eigentümer.
Der Mietvertrag zeigt häufig den vereinbarten Beginn, ein Übergabeprotokoll kann die tatsächliche Überlassung belegen. Die Teilungserklärung allein ist für die Entstehung von Wohnungseigentum nicht immer der abschließende Nachweis; die Grundbuchunterlagen gehören in die Prüfung. Frühere Kaufverträge und Eintragungsdaten können helfen, den anschließenden Erwerb zu bestimmen. Geben Sie diese Informationen dem mit dem Verkauf befassten Notariat beziehungsweise Ihrer rechtlichen Beratung vollständig weiter.
| Zu klärender Zeitpunkt | Möglicher Beleg | Warum er wichtig ist |
|---|---|---|
| Überlassung an den heutigen Mieter | Mietvertrag und Übergabeunterlagen | Ausgangspunkt für die Reihenfolge von Vermietung und Umwandlung |
| Begründung des Wohnungseigentums | Teilungs- und Grundbuchunterlagen | Abgrenzung bereits bestehender Eigentumswohnung von späterer Umwandlung |
| Erster relevanter Verkauf nach der Umwandlung | Frühere Erwerbs- und Eintragungsunterlagen | Prüfung von Vorkaufsrecht und Kündigungsschutz |
| Aktuell geplanter Eigentümerwechsel | Vertragsentwurf und vorgesehene Abwicklung | Bedingungen, Fristen und Käufererwartungen passend gestalten |
Ein vereinfachtes Vergleichsbeispiel verdeutlicht die Bedeutung: In Wohnung A wohnt derselbe Mieter seit 2014, die Umwandlung erfolgte 2020. In Wohnung B bestand Wohnungseigentum schon 2001, der heutige Mieter zog erst 2019 ein. Beide Wohnungen können äußerlich und wirtschaftlich ähnlich sein. Für Schutzrechte, die eine Umwandlung nach der Überlassung voraussetzen, ist die Reihenfolge jedoch verschieden. Aus diesen Beispieldaten allein lässt sich noch kein konkreter Kündigungs- oder Verkaufstermin ableiten.
Dokumentieren Sie Lücken ausdrücklich. Ein fehlender Altvertrag ist ein Recherchepunkt, keine Einladung, die für den Verkauf günstigste Annahme zu wählen. Fragen Sie frühzeitig, welche Unterlage das Notariat selbst beschaffen kann und welche Informationen Sie beisteuern müssen. So vermeiden Sie, dass erst ein Käuferanwalt eine ungeklärte Vorgeschichte kurz vor der Beurkundung aufdeckt.
Vorkaufsrecht, Kündigungsschutz und Umwandlung sind verschiedene Prüfungen
Ein Mietervorkaufsrecht nach § 577 BGB kann beim Verkauf einschlägig sein, wenn nach der Überlassung Wohnungseigentum begründet wurde oder begründet werden soll. Es besteht nicht automatisch bei jedem Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung. Der Gesetzgeber sieht außerdem Ausnahmen vor, etwa für bestimmte Verkäufe an Familien- oder Haushaltsangehörige. Lassen Sie daher prüfen, ob das Recht im konkreten Vorgang entsteht und wie die notwendige Unterrichtung des Mieters erfolgt.
Ein solches Vorkaufsrecht bedeutet nicht bloß, dass Sie dem Mieter vor der Vermarktung einen beliebigen Wunschpreis nennen. Die gesetzliche Ausübung bezieht sich auf den abgeschlossenen Vertrag mit dem Dritten. Vertragsinhalt, Information, Frist und Erklärung müssen zusammenpassen. Stimmen Sie das Verfahren mit dem Notariat ab und berücksichtigen Sie es im Zeitplan. Vermeiden Sie die Zusage an einen Drittkäufer, der Erwerb sei schon endgültig sicher, obwohl diese Prüfung noch offen ist.
Davon zu unterscheiden ist der Kündigungsschutz nach § 577a BGB. Berlin hat für die erfassten Fälle eine zehnjährige Sperrfrist bestimmt. Die seit Oktober 2023 geltende Berliner Verordnung knüpft an die bundesgesetzlichen Voraussetzungen an. Das ist keine pauschale zehnjährige Sperre nach jedem beliebigen Wohnungsverkauf. Relevant sind die Umwandlungs- und Erwerbsgeschichte; zudem enthält § 577a weitere Regelungen für bestimmte Erwerberkonstellationen. Eine sorgfältige Prüfung kann deshalb nicht durch den Satz „In Berlin sind es immer zehn Jahre“ ersetzt werden.
Eine dritte Ebene betrifft die baurechtliche Bildung von Wohnungseigentum. Seit Januar 2026 gilt die Berliner Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB erneut stadtweit; sie läuft nach ihrem derzeitigen Stand bis Ende 2030. Für die erfassten bestehenden Wohngebäude mit mehr als fünf Wohnungen ist die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum grundsätzlich genehmigungspflichtig. Das Gesetz enthält Ausnahmen, unter anderem für Flächen, auf denen zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird. Eine bereits rechtlich vorhandene einzelne Eigentumswohnung zu verkaufen, ist von einer erst geplanten Aufteilung des Hauses zu unterscheiden.
In sozialen Erhaltungsgebieten können ergänzend die Regeln nach § 172 BauGB und die Berliner Umwandlungsverordnung 2025 wichtig sein, insbesondere bei Gebäuden mit bis zu fünf Wohnungen. Frühere Genehmigungen können außerdem Verkaufsbindungen oder weitere Genehmigungsvorbehalte enthalten. Bei bestimmten Umwandlungen mit einer Verpflichtung zum Verkauf an Mieter sieht § 172 besondere Auswirkungen auf Kündigungssperrfristen vor. Prüfen Sie deshalb auch die ursprünglichen Genehmigungsunterlagen und ihre Auflagen. Die Lage in einem Milieuschutzgebiet allein beantwortet noch nicht, was bei Ihrer konkreten Wohnung zulässig ist.
Zeigen Sie den vorhandenen Ertrag, nicht eine erhoffte Neuvermietung
Für einen Kapitalanleger beginnt die Prüfung bei der tatsächlich vereinbarten Miete. Stellen Sie die Nettokaltmiete getrennt von Betriebskostenvorauszahlungen und etwaigen zusätzlichen Entgelten dar. Listen Sie Mietänderungen mit Zeitpunkt und Grundlage auf. Eine im Inserat vergleichbarer Wohnungen verlangte Neumiete ist kein Beleg dafür, dass Ihr bestehender Vertrag denselben Betrag künftig erbringen wird. Preisverhandlungen sollten nicht auf einer ungeprüften Mietsteigerung beruhen.
Eine einfache fiktive Rechnung: Bei 820 Euro monatlicher Nettokaltmiete entstehen zunächst 9.840 Euro vertragliche Jahresmiete. Werden für die eigene Übersicht 1.440 Euro nicht auf den Mieter umgelegte laufende Eigentümerkosten und 900 Euro zusätzliche persönliche Vorsorge angesetzt, bleiben rechnerisch 7.500 Euro vor Finanzierung und Steuern. Die Beträge dienen ausschließlich der Erklärung. Ob und in welcher Höhe diese Positionen tatsächlich anfallen, muss aus Ihren Unterlagen hervorgehen; eine erwartete Rendite wird damit nicht zugesagt.
Bei einer Eigentumswohnung müssen Mietabrechnung und Gemeinschaftsabrechnung zusammen betrachtet, aber sauber auseinandergehalten werden. Nicht jede Hausgeldposition kann dem Mieter belastet werden. Die Rücklagenzuführung ist zudem etwas anderes als ein tatsächlich ausgegebener Reparaturbetrag. Vermeiden Sie doppelte Abzüge, wenn Sie eine Eigentümerkostenübersicht und eine zusätzliche persönliche Reserve nebeneinander darstellen. Erläutern Sie, was in welcher Zahl enthalten ist.
Der Käufer sollte auch wissen, ob Zahlungen vollständig eingehen, Minderungen erklärt wurden oder Abrechnungsfragen offen sind. Unterscheiden Sie vertraglich geschuldete Beträge von tatsächlichen Zahlungseingängen. Eine offene Forderung ist nicht dasselbe wie bereits erhaltene Miete. Erläutern Sie streitige Punkte sachlich und ohne persönliche Bewertungen des Mieters. Vollständige private Nachrichtenverläufe gehören dafür nicht ungefiltert in ein öffentlich zugängliches Verkaufspaket.
Verknüpfen Sie die Mietakte mit den für die Einheit relevanten WEG-Unterlagen. Eine anstehende Gemeinschaftsmaßnahme kann den Kapitalbedarf beeinflussen, auch wenn der laufende Mietvertrag unverändert bleibt. Der ergänzende Ratgeber zum Verkauf einer Eigentumswohnung erklärt die Prüfung von Wirtschaftsplan, Rücklagen und Beschlüssen. Eine belastbare Darstellung dieser Zusammenhänge hilft mehr als ein pauschaler prozentualer Abschlag gegenüber einer bezugsfreien Wohnung.
Eine abgestimmte Besichtigung schützt den Verkaufsablauf
Informieren Sie den Mieter persönlich und rechtzeitig darüber, dass Sie verkaufen möchten. Erklären Sie, wer Ansprechpartner ist, welche Schritte geplant sind und dass Sie von einem fortbestehenden Mietvertrag ausgehen. Ein überraschend auftauchendes Inserat oder unangekündigte Kaufinteressenten vor der Tür schaffen vermeidbare Konflikte. Eine klare erste Nachricht erleichtert dagegen die Abstimmung, ohne dass der Mieter selbst die Vermarktung übernehmen muss.
Für Besichtigungen braucht es einen sachlichen Anlass, eine angemessene Ankündigung und die Berücksichtigung der beiderseitigen Interessen. Ein geplanter Verkauf kann einen solchen Anlass begründen. Daraus folgt kein Recht auf beliebigen Zutritt zu jeder Zeit. Vereinbaren Sie passende Termine und einen überschaubaren Personenkreis. Gesundheitliche oder andere erhebliche persönliche Belange können für die konkrete Durchführung bedeutsam sein.
Bündeln Sie die Besichtigungen sinnvoll: Klären Sie vorab, ob ein Interessent grundsätzlich eine vermietete Wohnung kaufen möchte und ob sein Zeitplan dazu passt. Wer ausschließlich eine kurzfristig freie Wohnung sucht, braucht keine Besichtigung auf Grundlage einer unrealistischen Erwartung. Bereiten Sie Unterlagen und Antworten so vor, dass wiederholte Besuche wegen derselben offenen Standardfragen möglichst entfallen.
Auch Fotos verlangen Rücksicht auf die bewohnte Wohnung. Vereinbaren Sie, welche Räume und Perspektiven aufgenommen werden dürfen und welche persönlichen Gegenstände vorher entfernt oder unkenntlich gemacht werden sollen. Zeigen Sie keine erkennbaren Personen oder privaten Dokumente. Fehlt eine abgestimmte Möglichkeit für Innenaufnahmen, können ein geeigneter Grundriss und zulässige Außen- oder Gemeinschaftsaufnahmen einen Teil der Information übernehmen. Ein Bild darf keinen falschen Zustand der angebotenen Wohnung suggerieren.
Führen Sie eine knappe Termin- und Fragenliste. Halten Sie fest, welche Unterlagen noch fehlen, welche Rückfrage beantwortet wurde und welche Aussage überprüft werden muss. Verwenden Sie dabei einen sachlichen Ton und begrenzen Sie personenbezogene Daten auf das Erforderliche. Den Mieter unter Verkaufsdruck zu setzen, löst weder Rechtsfragen noch Finanzierungsvorbehalte. Eine verlässliche Organisation schützt den zeitlichen Ablauf und die Qualität der Käuferentscheidung.
Den Übergang von Miete, Kaution und Unterlagen schriftlich ordnen
Zum Ende des Verkaufs müssen der Kaufvertrag und das laufende Mietverhältnis praktisch zusammengeführt werden. Der im Kaufvertrag vereinbarte Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten ist nicht automatisch identisch mit dem rechtlichen Eigentumswechsel. Vereinbaren Sie deshalb, wie Einnahmen und Kosten zwischen Ihnen und dem Käufer intern zugeordnet werden und wer den Mieter wann über die veränderte Zuständigkeit informiert.
Die Zahlungsinformation an den Mieter muss zum tatsächlichen Rechts- und Abwicklungsstand passen. Vermeiden Sie widersprüchliche Mitteilungen unterschiedlicher Beteiligter. Stimmen Sie ab, ab welchem Zeitpunkt welche Zahlung an welchen Empfänger gehen soll und welcher Nachweis erforderlich ist. Eine Kaufvertragsunterschrift allein ist kein ausreichender Anlass, sämtliche laufenden Abläufe ohne weitere Prüfung sofort umzustellen.
Behandeln Sie die Mietkaution als eigenen Übergabepunkt. Dokumentieren Sie Betrag, Anlageform, vorhandene Nachweise und gegebenenfalls bereits streitige Ansprüche. § 566a BGB regelt den Eintritt des Erwerbers in die Rechte und Pflichten aus der Sicherheit. Der bisherige Vermieter kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet bleiben, wenn der Mieter die Sicherheit bei Vertragsende vom Erwerber nicht erhält. Eine interne Übergabequittung sollte deshalb nicht vorschnell als vollständige Entlassung aus jeder Verantwortung verstanden werden.
Ordnen Sie schließlich offene Betriebskostenabrechnungen, Reparaturmeldungen, Forderungen und laufende Dienstleisterkontakte. Der Kaufvertrag kann die wirtschaftliche Behandlung zwischen den Parteien regeln; gegenüber dem Mieter müssen die jeweils geltenden Rechte und Zuständigkeiten gewahrt bleiben. Übergabedatum, fehlende Unterlagen und vereinbarte Nachlieferungen gehören in eine Abschlussliste. Bewahren Sie die für Ihre eigene Abrechnung und Nachweisführung erforderlichen Dokumente geordnet auf.
- Die zeitliche Abfolge von Mietüberlassung, Umwandlung und maßgeblichen Verkäufen ist geprüft.
- Mögliche Vorkaufsrechte, Sperrfristen und Genehmigungsbindungen sind geklärt.
- Mieteinnahmen, Eigentümerkosten und offene Streitpunkte sind nachvollziehbar dargestellt.
- Besichtigungen und Bildaufnahmen sind mit dem Bewohner abgestimmt.
- Kaution, Zahlungsinformation und Abrechnungsaufgaben sind für den Übergang konkret geregelt.
Mit dieser Vorbereitung können Sie eine vermietete Wohnung als das anbieten, was sie tatsächlich ist: ein konkretes Eigentum mit einem bestehenden Vertrag, überprüfbaren Einnahmen und klar benannten Verpflichtungen. Das gibt Ihnen eine sachliche Grundlage für Verhandlung und Käuferauswahl und ermöglicht einen geordneten Wechsel für alle Beteiligten.